Détecteurs de fuite d'eau en condo au Québec : ce que dit la loi et ce que veulent les assureurs

Est-ce obligatoire?

Pas par la loi. Aucune loi québécoise n'exige qu'une copropriété divise installe un système de détection de fuites ou une coupure automatique. En pratique, la pression vient des assureurs. Après des sinistres d'eau répétés, un assureur peut répondre par des exclusions ou des franchises assez élevées pour que le syndicat ne puisse plus raisonnablement conserver sa couverture, et peut faire d'un système de détection une condition de renouvellement.

Ce que le Code civil permet à un conseil de faire

L'article 1039 du Code civil du Québec donne au syndicat le devoir de conserver l'immeuble et de sauvegarder les droits des copropriétaires. Les commentaires juridiques y voient le pouvoir, pour le conseil, d'exiger un système de détection de fuites quand la conservation de l'immeuble le demande. L'article 1066 ajoute qu'aucun copropriétaire ne peut faire obstacle aux travaux nécessaires à la conservation, même dans sa partie privative. Ensemble, c'est ce qui permet à un conseil d'imposer des détecteurs et une vanne d'arrêt à l'intérieur des unités.

Quand un système est imposé pour la conservation, le coût se partage en charges communes selon la valeur relative de chaque unité, et la déclaration de copropriété doit généralement être modifiée pour décrire le système et préciser qui l'entretient.

Ce que les assureurs offrent en retour

Certains assureurs québécois récompensent l'installation au lieu de seulement l'exiger. À titre d'exemple, La Personnelle annonce jusqu'à 10 % de rabais sur la prime de base pour une vanne d'arrêt automatique avec détecteurs de fuite, et un rabais plus petit pour des détecteurs reliés à une centrale de surveillance. Les conditions, les exclusions et l'admissibilité varient selon l'assureur et la police, alors demandez au vôtre par écrit avant le début des travaux. On fournit la documentation qu'ils demandent habituellement.

Comment ça s'installe dans une unité

Dans la plupart des condos, chaque unité a sa propre entrée d'eau, généralement près du chauffe-eau ou dans un placard mécanique. La vanne motorisée s'installe sur cette conduite, de sorte qu'une fuite dans votre unité coupe votre eau et seulement la vôtre. Les détecteurs vont sous les éviers, au lave-vaisselle, à la laveuse, au chauffe-eau et derrière la toilette. Dans les immeubles plus anciens, la disposition des robinets d'arrêt varie, et c'est pourquoi on la confirme pendant la visite technique plutôt que de la promettre dans une brochure.

Pourquoi la décision doit se prendre en local

Une vanne qui a besoin du Wi-Fi de l'immeuble et du nuage d'une entreprise pour se fermer est une vanne qui risque de ne pas se fermer. La nôtre prend sa décision sur un concentrateur dans l'unité, par Thread, en moins d'une seconde, sans aucun Internet. La notification que vous recevez ensuite est la deuxième couche, pas la première.

Si vous siégez à un conseil

• Demandez à votre assureur ce qu'un système de détection changerait au prochain renouvellement, et obtenez la réponse par écrit.
• Décidez si le syndicat installe un seul système pour l'immeuble ou fixe une norme que les copropriétaires doivent respecter dans leur unité.
• Planifiez la modification de la déclaration en même temps que l'installation.
• Exigez un plan écrit de l'emplacement de chaque détecteur et de chaque vanne. Les prochains conseils en auront besoin.